その不動産は本当に得なのか
賃貸マンションで暮らす場合、月に１０万円を家賃として支払うと・・・
年間１２０万円になります。１０年で1,200万円。２０年で2,400万円。契約更新時に敷金・礼金が発生するとして、プラス数百万円を払うことになりますが、最後は何も残りません。
もし、住宅ローンを組んで月に１０万円ずつ支払うとしたら、ローンを支払い終わったときに、そのマンションは自分の資産になります。
しかし、マンションに住むと、共益費や修繕費が発生します。そしてローンには必ず利息が付いてきますし、固定資産税もバカになりません。
＜結論＞
マンションを購入しても、そんなに得するわけではない
損はしませんが、ウハウハするほどのお得感もありません。
ガッカリしました？
私はガッカリです。
不動産で得をするには家賃収入が必要
結局は、住居として購入するのではなく、家賃収入を得る目的で購入しない限り、不動産で得することはないことに気付きました。
その家賃収入ですが、借りる人がいなければ、収入はゼロです。
これを考えると、入居率がいかに重要かが分かると思います。
自分の住むマンションですら、しっかりと収支を計算できなかったのに、家賃収入を目的とした不動産で、精度の高い収支を計算できるかと言うと、やっぱり難しいでしょう。
「良い物件を見付ける」のページでも紹介している「 一発鑑太郎 」 を使えば、自分で計算するよりも高い精度で収支を計算できますが、どうしても利益が出ないときは、売却を検討する必要もあります。
いざとなったら売ればイイ？
利益が出ている不動産は、どんなに値段が下がったとしても、売らない方が良いでしょう。
でも、利益を出せない不動産なら、売る覚悟も必要です。
売らなくて済むような物件を選ぶしかないのですが、人間ですので失敗はあります。そして災害や法改正などの、自分ではコントロールできない因子も関わってくるため、いざとなったら「切り離す」という出口戦略も想定しておきたいところです。
売却も視野に入れた収支のシュミレーションは、プロでも難しい！
不動産を購入するときは、ウマクいくことばかり考えてしまいますが、もしもの事態に備えて、売却するときも利益を出せる戦略で臨みましょう。
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大きな買い物になるので、リスクを抑えるためには、相応の努力が必要になります。最初は「そこまでやるの？」と思いましたが、大概はソフトが計算してくれるので、今では徹底的にやらないと怖くて買えなくなってしまいました。
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